LDK-Beschluss

WOHNEN IN NRW: BEZAHLBAR – ÖKOLOGISCH –SOZIAL

30 Punkte für eine Gemeinwohlorientierte Boden- Wohnpolitik, jetzt!

In den letzten fünfzehn Jahren sind in Deutschland zu wenige Wohnungen gebaut worden. Unser Land galt über viele Jahre als „gebaut“, zentrale Aufgaben sah man im Wesentlichen in der Sanierung und Optimierung der Wohnungsbestände. Dies war ein großer politischer Irrtum. In zahlreichen Städten herrscht heutzutage Wohnraummangel, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment. Die Frage der Versorgung mit angemessenem Wohnraum ist gerade in NRW zu einer der zentralen Gerechtigkeitsfragen geworden. Die Schaffung und Sanierung bezahlbaren und attraktiven Wohnraums ist eine der zentralen städtebau-, sozial-, aber auch klimapolitischen Aufgaben der nächsten Jahre.

Die Mieten-, Immobilien- und Bodenpreisexplosion in den letzten Jahren – insbesondere in den wachsenden Stadtregionen – ist eine dramatische Zäsur in der Stadt- und Regionalentwicklung. Für den sozialen Frieden im gesamten Land und einen gelingenden Klimaschutz muss der von der Bundesregierung im Herbst dieses Jahres angesetzte Wohngipfel von Bund, Ländern, Kommunen, Immobilienwirtschaft und Mietervereinen wirksame Antworten liefern. Es ist dringend an der Zeit, eine gemeinwohlorientierte Boden- und Wohnungspolitik durchzusetzen.

Wir müssen auf fundamentale Änderungen reagieren
Die durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommen sind seit dem Jahr 1991 in Deutschland um 15 % gestiegen – allerdings sehr ungleich verteilt. Für die obersten 10 % sind sie um 30 % gestiegen und für die untersten 20 % sind sie sogar gesunken. Und, über 30 % sind die Mietpreise im Bestand und Neubau allein seit dem Jahr 1996 in den deutschen Großstädten gestiegen. Für die Immobilienpreise gilt Vergleichbares. Dies heißt, die Entwicklung der Wohnkosten hat sich an der Einkommensentwicklung der obersten 10 % der Haushaltseinkommen orientiert. Folglich kommt es dazu, dass in den wachsenden Großstädten entlang des Rheins 2/5 der Haushalte eine Wohnkostenbelastung von über 30 % haben und die Hälfte hiervon sogar von über 40 %. Damit wird Wohnen zum Armutsrisiko.
Der dynamische Bildungsaufstieg der letzten Jahre hat dauerhaft die Berufs- und Wohnortwahl der einzelnen Abschlussjahrgänge zu Gunsten der Groß- und Universitätsstädte und ihrem Umland verändert, in dem die Suburbanisierung andauert. Überregional bekannte Universitätsstädte wie Aachen, Bonn, Köln und Münster erfahren eine deutlich überdurchschnittliche Ausbildungszuwanderung und Düsseldorf und Köln wachsen deutlich überdurchschnittlich wegen des regionalen, überregionalen und zum Teil internationalen Zuzugs von Berufsanfängern. Dauerhaft gilt dies aber nur für die Städte, die in der internationalen Aufmerksamkeitsökonomie als attraktiv wahrgenommen werden.
Immobilienspekulationen macht das Wohnen teurer. Die seit der Weltfinanzkrise im Jahr 2007 stark gewachsene Geldmenge sucht in den wachsenden Städten sichere und mit hohen Wertsteigerungen verbundene Investments an Stelle der als unsicher wahrgenommen Staatsanleihen, Aktien oder Termingeldgeschäfte. Zurück bleiben dabei, die an Langfristigkeit oder am Gemeinwohl orientierten Akteure und weitere kleinen Akteure die keine spekulationsgetriebenen Bodenpreise zahlen können. Darüber hinaus gibt es in den knappen Wohnungsmärkten der wachsenden Städte eine höhere Bereitschaft, die ohnehin teureren Neubaumieten und -immobilien zu bezahlen. Hieran orientieren sich die renditefixierten Akteure großer kapitalmarktgesteuerter Wohnungsgesellschaften, die im großen Stil von der öffentlichen Hand, Industrieunternehmen und Pensionskassen Wohnungsbestände gekauft haben und ihren Kaufpreis auf eigentlich abbezahlte Immobilien durch hohe Mieten refinanzieren. Bei 35 % der seit dem Jahr 1999 in Deutschland verkauften 3,2 Mio. Wohnungen in Portfolios von über 800 Wohneinheiten ist ein Steuerschlupfloch renditeerhöhend genutzt worden, wie die Grüne Bundestagsfraktion es jetzt erfragt hat. Sie sind im Rahmen von „Share Deals“ verkauft worden, bei denen nur Unternehmensteile (Shares) gehandelt werden. Liegt dieser Unternehmensanteil unter 95 %, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
So kommt es, dass jenseits der nachgefragten Quartiere ohne Bevölkerungszuzug auch die Mieten im Bestand steigen. Verstärkt wird dies, dass durch Erbfälle auch viele Kleinstvermieter sich an dieser Marktdynamik beteiligen, die sich früher – mangels Marktübersicht – nicht an der Spitze der Preisbildung bewegt haben. Diese breit wirkenden Mieterhöhungen treffen oftmals auf Mieterinnen und Mieter die sich kaum zu wehren wissen und auf eine individualisierte Rechtsprechung treffen, die nur Einzelfälle und Unternehmenspolitiken sieht. Hier fehlt den Mietervereinen die Möglichkeit des Verbandsklagerechts, um den oftmals dreisten Mieterhöhungsbegehren wirksam zu begegnen. 10 Jahre Privatisierung der LEG in Nordrhein-Westfalen durch die schwarz-gelbe Landesregierung: Mieterhöhungen und erheblich verschlechterte Servicequalität waren und sind die Folge.
Die Vermögensumverteilung zu Gunsten international agierender Renten- und Kapitalfonds der Reichen und Superreichen zersetzt unsere Gesellschaft. Dies führt dazu, dass in den wachsenden Städten im zunehmenden Maße Stadtplanung Investorenplanung ist und klein- und mittelständische Vermieter, Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und Baugemeinschaften nicht mehr zum Zuge kommen. Eine zentrale Ursache ist, dass die Städte nach jahrelangen Liegenschaftsverkäufen nicht mehr über das zentrale Steuerungsinstrument einer gemeinwohlorientierten Stadtplanungspolitik verfügen: Dem eigenen Grund und Boden.

Grünes Bauen – Ökologisch und Gerecht in die Zukunft
Dem real existierenden Wohnungsdruck wollen wir einen Wohnungsneubau, sozial, bezahlbar und ökologisch, entgegensetzen. 80.000 neue Wohnungen werden eigentlich in Nordrhein-Westfalen jährlich benötigt. Regionale, nationale und internationale Zuwanderung – auch durch Geflüchtete – sowie der Wunsch nach zeitgemäßem Wohnkomfort machen dieses erforderlich. Weitere wichtige Gründe sind das weitere Ansteigen der Haushaltszahlen (Einfamilienhaushalte) und der Pro-Kopf-Wohnfläche insbesondere durch die Eigentümerhaushalte. Sie lag im Jahr 2011 in Nordrhein-Westfalen bei 42 qm pro Kopf.
Diese Zielzahl ist sehr ambitioniert: Gut 48.000 Wohnungen sind im letzten Jahr entstanden und schon jetzt ist anhand zurückgehender Baugenehmigungen absehbar, dass dieser Bauhöhepunkt mangels Flächen und Personal nur schwerlich zu wiederholen ist. Dies heißt wir müssen die geeigneten Flächen wirklich als Wohnungsbauland aktivieren, in den Kommunen für das entsprechende Personal sorgen und neue Wege finden, wie wir im Bestand mit mehr Haushalten gut wohnen können.
Hierfür sind Änderungen im Baugesetzbuch um Wohnbauland zu aktivieren und die Bebauung sozialgerecht zu steuern dringend erforderlich. Weiter müssen die Kommunen bei der Identifizierung, sowie der Altlastensanierung und Entwicklung von Brachflächen unterstützt werden. Hierfür muss unter anderem die Vergabe von Flächen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erheblich einfacher, schneller und primär unter ökologischen und städtebaulichen Aspekten an die Kommunen gestaltet werden. Kommunen müssen die Wahl haben, nicht das erstbeste sondern das beste Grundstück für eine Wohnbebauung zu qualifizieren. Und, selbst wenn vor Ort Investitionsmittel, Förderungen und Flächen bereitstehen, scheitert oftmals die schnelle Schaffung von Wohnraum in den zuständigen Behörden. Die personelle und technische Ausstattung kommunaler Bauverwaltungen ist vielerorts zum ernstzunehmenden Bauhemmnis geworden. Das wollen wir ändern.
Das Siedlungsflächenmonitoring der rot-grünen Landesregierung aus dem Jahr 2014 zeigt, dass planerisch jenseits der Großstädte an Rhein und Ruhr im Wesentlichen ausreichend Wohnbauflächen zur Verfügung stehen. Dies gilt auch überwiegend für das Umland der stark wachsenden Städte in Nordrhein-Westfalen. Diese Flächen gilt es nun, zu aktivieren und zu bebauen, denn die Entwicklung von attraktiven, urbanen Qualitäten ist dort zentral, weil sie mit ihrem Mix an unterschiedlichen Wohnangeboten, Infrastrukturen und Arbeitsorten zukunftsfähig sind. Eben dies sind die Qualitäten, die in den wachsenden Städten nachgefragt und knapp sind.
In den Zentren der stark wachsenden Städte in Nordrhein-Westfalen ist das Bauland knapp, daher benötigen wir – jenseits der Baulandaktivierung – eine umfangreiche Orientierung auf bestehende Quartiere und Ausbau- und Ergänzungsmöglichkeiten in bestehenden Quartieren und Wohngebäuden, um dort qualitätsvolle und bedarfsgerechte Lösungen für vielfältige Zielgruppen entstehen zu lassen. Dabei wollen wir das Quartier als Lebensraum stärken und dort Zugänglichkeit für Alle sichern Kommunale Wohnungsunternehmen sowie zivilgesellschaftliche Akteure wie Wohnungsbaugenossenschaften, Baugemeinschaften und Akteure der Immovielien-Bewegung können hier wichtige Impulse setzen. Auch ein Umzugsmanagement kann helfen die Marktanspannung zu mildern, indem Menschen in zu groß gewordenen Wohnungen, kleinere Wohnungen angeboten werden, bei denen sie ihre Miete mitnehmen können.
In diesem Zusammenhang sind eingeschossige Lebensmittelmärkte umgeben von großen Parkplätzen an städtebaulich integrierten Standorten von Bedeutung. Dort könnten nach Potenzialabschätzung durch Aufstockungen neue Wohneinheiten realisiert werden. Fast alle diese Standorte sind bereits erschlossen, die meisten liegen innerhalb oder am Rand von bestehenden Wohngebieten. Wo aus Immissionsgründen Wohnraum nicht geschaffen werden sollte, bietet sich die Alternative, in unteren Geschossen Räume für Praxen, Kanzleien, Gesundheitseinrichtungen oder ähnliches vorzusehen.
Diese Nachverdichtung ist nicht nur nachfragegerecht, sondern trägt auch dazu bei, dass eben auf der grünen Wiese die gut geeigneten – und nicht alle möglichen – Flächen in Anspruch genommen werden und die Bewohnerinnen und Bewohner keine lange Pendelwege zum Arbeitsplatz zurücklegen müssen. Alle diese Maßnahmen tragen dazu bei, dass wir unser langfristiges Ziel von einer Netto-Null-Flächeninanspruchnahme Schritt für Schritt erreichen können. Dies macht aber auch eine umfassende Planung und Realisierung Grüner Infrastrukturen in den Stadtregionen dringend erforderlich. Dies ist auch wichtig, damit klar ist, wo gebaut werden kann und wo besser nicht. Für die neuen Wohnungen und für die grünen Infrastrukturen vor Ort. Stadtnatur ist wesentlich für die wohnortnahe Erholung und die Biodiversität in Nordrhein-Westfalen. Wir wollen grüne Städte! Parks und andere Grün- und Freiflächen oder Fassadenbegrünungen brauchen wir für frische Luft, Geselligkeit und als kühlende Zonen in Zeiten des Klimawandels.

Jenseits der wachsenden Städte sind auch in Nordrhein-Westfalen vielerorts die Folgen einer veränderten Wertschätzung von Orten spürbar: Wegzug der Jungen, Schrumpfung, ausbleibende Investitionen und Ausdünnung der gesellschaftlichen Infrastruktur. Die künftigen Regionalen in Ostwestfalen-Lippe im Jahr 2022, in Südwestfalen und dem Bergischen In Rheinland drei Jahre später sowie die Regiopole in Siegen sind Formate, mit denen eine Neuorientierung gelingen kann. Dazu gehört aber auch, dass Wohnen und Arbeiten in einer immer stärker digitalisierten Welt kaum noch denkbar ist ohne schnelle und stabile Internetverbindungen sowie einen attraktiven ÖPNV. Wer den ländlichen Raum stärken und das Wohnen dort attraktiv machen will, muss für eine auskömmliche Internetversorgung bis in den letzten Winkel sorgen und einen ÖPNV, der verbindet.

Energetisch Sanieren
Jede Wohnungspolitik verfehlt ihr Ziel, wenn sie nicht beide Bestandteile der Miete im Auge hat: die Entwicklung der Kaltmieten genauso wie die steigenden Energiekosten. Die energetische Sanierung von Wohnungen ist die zentrale Herausforderung für Bund und Land. Sie ist wohnungspolitisch und klimapolitisch dringend notwendig und sie ist ein wirkungsvolles und sinnvolles Konjunkturprogramm für Handwerk und Industrie. Es muss dabei aber eine faire Lastenteilung zwischen Vermieter*innen, Mieter*innen und öffentlicher Hand bei der energetischen Sanierung geben, die keine der Gruppen überfordert. Darum wird es auch nicht ohne staatliche Anreize gehen. Die Regierungen in Bund und Land versagen vor dieser Aufgabe. Neben neuen Förderprogrammen braucht es steuerliche Anreize für Wohnungswirtschaft und Eigentümer*innen. Hier ist der Blick vom Einzelobjekt auf die Quartiersebene zu weiten. Die Wohnraumförderung des Landes sollte auch überprüfen, ob ein Warmmietenmodell für die Festlegung der Miete im Sozialen Wohnungsbau die wirtschaftlichen Spielräume für die energetische Modernisierung im geförderten Wohnungsbau erweitern kann und wie sie die Einführung energetischer Mietspiegel unterstützen kann.

Rot-Grüne Erfolge
Die rot-grüne Landesregierung hat viel dafür getan, die Rahmenbedingungen für eine soziale Wohnungspolitik zu verbessern:

  • Sie hat dem Mietwohnungsbau bei der sozialen Wohnraumförderung absolute Priorität eingeräumt und damit die jahrzehntelange Bevorzugung des Eigenheimbaus beendet. Für die Jahre 2016 und 2017 sind die Wohnraumfördermittel auf 1,1 Mrd. € erhöht worden, damit konnten knapp ¼ der über 40.000 neu fertig gestellten Wohnungen sozial gebunden werden, darunter waren auch einige Studierendenwohnheime. Dieser Rahmen und diese veränderte Prioritätensetzung hat unter der neuen Landesregierung bei leichten Umverteilungen zu Gunsten des Einfamilienhausbaus Bestand. Dies ist ein Erfolg. Mit dem NRW-Landespreis 2017 für Architektur, Wohnungs- und Städtebau wurde eine Vielzahl hochwertiger Bauten im sozialen Wohnungsbau ausgezeichnet.
  • Mit dem Wohnungsaufsichtsgesetz NRW sind zahlreiche Ergebnisse der von der Grünen Landtagsfraktion initiierten Enquetekommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW“ umgesetzt worden, so dass die Kommunen eine Handhabe gegen verwahrloste Schrottimmobilien sowie unzumutbaren Wohnverhältnissen haben. Darüber hinaus wird durch die Regelung zur Überbelegung verhindert, dass Vermieterinnen oder Vermieter die Not wohnungssuchender Menschen ausnutzen, um einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Das Gesetz gibt überdies den Kommunen die Möglichkeit per Satzung Regelungen zur Beschränkung von Wohnraum-Zweckentfremdung zu schaffen.
  • Mit der eingeführten Kappungsgrenzenverordnung bietet sich die Möglichkeit, bei bestehenden Mietverträgen den Mietanstieg auf 15% innerhalb von 3 Jahren zu begrenzen.
  • Die Verordnung zur Begrenzung des Mietpreises gilt in 22 nordrhein-westfälischen Städten. Dort darf bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete grundsätzlich höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden. Sie ist ein geeignetes Instrument, um den weiteren Anstieg von Wiedervermietungsmieten zu bremsen und den betroffenen Mieterinnen und Mietern einen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu sichern, muss aber auf Bundesebene dringend angeschärft werden um überhaupt Wirkung entfalten zu können.
  • Das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW gibt den Kommunalbehörden endlich die Möglichkeit, bei wirksam einzugreifen. Durch dieses Gesetz können sie gegen Vermieter*innen vorgehen, die ihre Wohnungen vernachlässigen.
  • Mit der Landesbauordnung, die 2016 vom Landtag beschlossen wurde, haben wir sechzehn Jahren nach Verabschiedung der Vorgänger-Version die Grundlage für innovatives und nachhaltiges Bauen in NRW geschaffen: die Bedingungen für das Bauen mit Holz, verkehrssparsame Bauvorhaben sowie barrierefreie und rollstuhlgerechte Wohnungen wurden deutlich verbessert.
  • Mit dem Flächenpool NRW, dem Standortcheck Wohnen, der Sozialen Baulandentwicklung, dem vergünstigten Verkauf von nicht mehr benötigten Liegenschaften des Landes an Kommunen auch für den sozialen Wohnungsbau und an Wohngemeinschaften, dem Verband für Flächenrecycling und Altlastensanierung sowie dem Wettbewerb StadtUmland.NRW – in dem kommunale Kooperationsprojekte eine abgestimmte regionale, interkommunale Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung zur Bewältigung der Wachstumsprozesse betreiben konnten – hat die rot-grüne Landesregierung viel für eine integrierte und die Flächeninanspruchnahme reduzierende Siedlungsentwicklung getan. Dies gilt auch für die entsprechenden Regelungen im Landesentwicklungsplan. Auch hier ist es ein Erfolg unserer Politik, dass diese Regeln und Instrumente Bestand haben.
  • Mangelnde Kommunalfinanzierung, Altschulden und eine Personalabbauideologie „Privat vor Staat“ haben über Jahrzehnte tiefe Spuren in der Handlungsfähigkeit unserer Städte und Gemeinden hinterlassen. Auch deshalb haben wir in unserer Regierungszeit einen starken Fokus auf die Gesundung der Finanzlage der kommunalen Familie gelegt, zum Beispiel mit dem „Stärkungspakt Stadtfinanzen“, den die rot-grüne Landesregierung mit jährlich 350 Mio. € aus Landesmitteln unterstützte, und Gemeindefinanzierungsmitteln auf Rekordhöhe, um die Handlungsfähigkeit der Städte und Gemeinden wieder herzustellen und die chronischen Personalengpässe in der Kommunalverwaltung zu beheben.

Schwarz-gelbes Roll-back
CDU und FDP haben in ihrem NRW-Koalitionsvertrag zwar einige schöne Worte für ihre Wohnungspolitik gefunden, doch die Praxis ist gar nicht so schön:

  • In diesem Jahr stehen im Haushalt 300 Millionen Euro weniger für die Wohnraumförderung zur Verfügung als im letzten Jahr der rot/grünen Vorgänger. Die für NRW in den nächsten Jahren erforderlichen Zahlen beim Neubau sind bei einer Verstetigung so nicht erreichbar.
  • Angespannte Wohnungsmärkte bedeuten auch, dass Wohnungssuchende und Mieter*innen oft einen schwereren Stand haben. Daher braucht es auch Instrumente zur Vermeidung von Wohnraumverknappung und Instrumente, um Mieter*innen und Wohnungssuchende vor unangemessenen Mietpreisentwicklungen zu schützen. Die CDU/FDP Landesregierung stellt diese Instrumente in Frage.
  • Bei der Landesbauordnung, drehen CDU und FDP das Rad zurück und verzichten in ihrer Novelle zur LBO auf von Grünen und SPD bereits eingeführten Regelungen, die Menschen mit Behinderung ein selbstbestimmtes Leben ermöglichen. Wir fordern deren Wiedereinführung. Für viele Betroffene ist die Situation dramatisch, da sie in für sie völlig ungeeigneten Wohnungen leben müssen oder die Heimeinrichtung mangels geeigneter Wohnungen nicht verlassen können, obwohl sie selbstbestimmt in der eigenen Wohnung leben wollen. Wissenschaftliche Bedarfsermittlungen hierzu haben aufgezeigt, dass in Deutschland bis zu 600.000 rollstuhlgerechte Wohnungen fehlen. Für NRW wäre dies ein Bedarf von rund 130.000 Wohnungen. Der bereits heute bestehende Bedarf wird in den kommenden Jahren noch weiter deutlich steigen. Schwarz-Gelb blendet diese Realität komplett aus und lässt die Betroffenen im Stich. Wir brauchen eine kommunalscharfe Erhebung des Bedarfs an rollstuhlgerechten Wohnungen, damit mit Kommunen, Sozialverbänden und der Wohnungswirtschaft funktionierende, verbindliche Lösungen erarbeitet werden können
  • Eine nachhaltige flächensparende Siedlungsentwicklung und eine Wohnungsbauoffensive passen für uns zusammen. Deshalb ist es falsch, dass die schwarz-gelbe Landesregierung mit dem Argument der Wohnungsnachfrage den Landesentwicklungsplan 2016 ändern, das Ziel von weniger Flächenverbrauch aufgeben und Regeln für eine gesteuerte Wohnbaulandentwicklung bis hin zur Unwirksamkeit lockern will. Dies führt eher zu Konkurrenzkämpfen der Kommunen untereinander und oft dazu, dass die falschen Wohnungen dort ausgewiesen werden, wo sie eher nicht benötigt werden. Wir GRÜNE aber stehen zur Zielsetzung von zunächst maximal 5 ha Flächenverbrauch pro Tag in NRW. Eine nachhaltige flächensparende Siedlungsentwicklung und eine Wohnungsbauoffensive passen für uns zusammen: Statt Wohnflächenwildwuchs brauchen wir in NRW kluge und verträgliche Nachverdichtung, Reaktivierung von Brachflächen und gesteuerte Siedlungsentwicklung in regionalem Konsens
  • Bei den Kommunalfinanzen sind die Sorgen insbesondere des Städtetags vor einem schwarz-gelben Roll-back leider allzu berechtigt. Insbesondere den hochverschuldeten Kommunen bietet die neue Landesregierung bisher weder Perspektiven noch Planungssicherheit. Unsere Städte und Gemeinden müssen flächendeckend in die Lage versetzt werden, neue Potentiale der Digitalisierung von Genehmigungsverfahren auch nutzen zu können.

Starke Kommunen in NRW – Schwache Bundespolitik
In etwa 50 nordrhein-westfälischen Kommunen gelten Baulandbeschlüsse, mit denen die Wohnungsbaulandentwicklung ortsangepasst für alle verbindlich geregelt. Sie reichen von Einheimischenmodellen zum Baulanderwerb, Planungswertabschöpfung, Infrastrukturkostenfinanzierung bis zu Quoten für den sozialen Wohnungsbau. Im Rahmen einer integrierten Stadt- und Quartiersentwicklung heißt dies in Münster in Verbindung mit einer gemeinwohlorientierten Liegenschaftspolitik beispielsweise Folgendes:

  • Baulandausweisung durch die Kommune erfolgt dort, wo zunächst 50 % des zu bebauenden Gebietes an die Kommune veräußert wird.
  • Bei neu zu entwickelnden Baugebieten werden die Investoren vollständig an den Infrastrukturkosten (Kita, Schulen, Erschließung etc.) beteiligt.
  • Mindestens 30% der neu zu errichtenden Wohnflächen müssen sozial geförderter Wohnungsbau sein.
  • Die Kommunen müssen mit gutem Beispiel voran gehen und bei Neubaugebieten 60% sozial geförderten oder förderfähigen Wohnungsbau ausweisen.
  • Grundstücke werden nicht nach Höchstgebotsverfahren an den Meistbietenden veräußert, sondern zum gutachterlich festgelegten Verkehrswert an denjenigen, der/die die niedrigste Startmiete für die Mieterinnen und Mieter nach Fertigstellung garantiert.
  • Für die Gebäude werden ökologische Mindeststandards (KfW 55, ökologische Baustoffe etc.) festgelegt und für alle verbindlich angewandt (Gebäudeleitlinien)
  • Städtische Liegenschaften werden vorrangig an gemeinschaftliche Wohnprojekte vergeben, die einen Beitrag zum Quartier leisten

In den letzten Jahren sind unter starken Einfluss der Grünen auch in Bonn, Düsseldorf, Köln und Neuss Ratsbeschlüsse zu einer „Sozialgerechten Bodennutzung“ verabschiedet worden. Dabei sind Quoten für die Errichtung von sozial- oder preisregulierten Wohnungen und teilweise zur Überlassung von Boden zum Aufbau eines Flächenpools verpflichtend festgeschrieben worden. Diese gelten für städtebauliche Verträge wie sie im Kontext von Bebauungsplänen mit den bauinteressierten Investoren vereinbart werden. Nicht gelten sie für kleinere oder größere Baulückenschließungen gemäß § 34 BauGB, nach dessen Regelungen in Großstädten mittlerweile knapp die Hälfte aller Wohnungen errichtet werden.
Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung sind Zersiedlungsprämien wie das Baukindergeld oder eine fragwürdige Grundsteuer C im Zusammenhang mit beschleunigten Planungsverfahren im Außenbereich wesentlichen Elemente einer – verfehlten – Baupolitik anstatt die nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts nicht mehr gesetzeskonforme Grundsteuer als wichtige kommunale Einnahmequelle zu sichern und sozial und ökologisch auszugestalten. Des Weiteren wird die beabsichtigte Verbesserung der bislang wirkungslosen Mietpreisbremse nicht ausreichen.

Unser Handlungsprogramm für mehr und besseren Wohnraum in NRW:
30 Punkte für eine gemeinwohlorientierte Boden- und Wohnpolitik

In den letzten Jahren haben Grüne einiges erreicht für eine sozial gerechtere Wohnungspolitik, doch die massiven Investitionen ins Betongold unserer Groß- und Universitätsstädte durch Anlageformate der Reichen und Superreichen zeigen, dass wir die Spielregeln ändern müssen, damit der gesellschaftliche Zusammenhalt gewahrt und gestärkt wird für die breiten Schichten der Bevölkerung. Wir brauchen ein Wohnbauflächen-aktivierendes Baurecht verbunden mit der Sicherung gemeindlicher Gemeinwohlziele und einer nachfragegerechten Förderpolitik des Landes. Dazu brauchen wir wirkungsvollen Schutz der Mieterinnen und Mieter und eine umfangreiche Orientierung auf die bestehenden Quartiere. Mit diesen vielen Instrumenten und einer klaren Gemeinwohlorientierung können wir es schaffen, die Anspannung im Wohnungsmarkt mindestens zu reduzieren und attraktive sozial gemischte Qualitäten zu schaffen, in denen wir gut und gerne miteinander leben.

Eine grüne Boden- und Wohnungspolitik in den Kommunen bedeutet:

  • Bodenvorratspolitik
    Eine gemeinwohlorientierte Stadt- und Gemeindeentwicklung muss über den Boden bestimmen können. Mit einer Grundstücksvergabe in Erbbaurecht bleiben die Grundstücke von Bund, Ländern und Kommunen nachfolgenden Generationen in öffentlicher Hand erhalten. Wird dies verbunden mit einer gezielten Politik der Bodenbevorratung – gegebenenfalls auch mit Bodenfonds – wird kommunales Vermögen aufgebaut und die kommunale Handlungsfähigkeit erhöht, zumal mit dem Erbbaurechtszins wiederum Einnahmen erzielt werden. Erforderlich ist neben dem kommunalen Willen auch eine aufsichtsrechtliche Genehmigung.
  • Gemeinwohlorientierte Grundstücksvergabe der öffentlichen Hand und ihrer Unternehmen
    Konzeptvergabe zum Verkehrswert steht für eine Liegenschaftspolitik der Zukunft. Damit entscheiden nicht mehr der Höchstpreis, sondern ortsangepasste sozialpolitische (beispielsweise lange wirkende Fristen für Sozialwohnungen), städtebauliche, ökonomische, ökologische Kriterien des Gemeinwohls die Vergabe eines Grundstücks mit entsprechender Quartierswirkung. Die öffentliche Hand und die von ihr beherrschten Unternehmen brauchen eine klare Prioritätensetzung, für welche Bedarfe und Ansprüche sie ihre knappe Ressource Boden vergeben wollen.
  • Sozialorientierte Bodennutzung mit Baulandbeschlüssen
    Investoren lieben klare Regeln – wir auch. Mit Baulandbeschlüssen können die Regeln für die Wohnungsbaulandentwicklung für alle verbindlich geregelt werden. In den wachsenden Städten sind mittlerweile auch Quoten für den sozialen Wohnungsbau in sozial gemischten Quartieren von über 30 % erforderlich, damit der Anteil der Sozialwohnungen auch preisdämpfend auf den kommunalen Wohnungsmarkt wirkt.
  • Gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik durch kommunale Wohnungsunternehmen aktiv begleiten
    Wir brauchen marktrelevante kommunale Wohnungsunternehmen, die die gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik vor Ort aktiv unterstützen und mietpreisdämpfend wirken und eine Stadtrendite erwirtschaften und nicht Haushaltslöcher stopfen müssen.
  • Verbindliche interkommunale Zusammenarbeit
    Die Wohnungsknappheit in den wachsenden Städten ist ohne das Umland nicht mehr zu lösen. NIMBY – Not in my back yard – ist kein Lösungsansatz für eine leistungsfähige Wohnraumversorgung. Kernstadt und Region haben gegenseitig Verantwortung füreinander. In verbindlichen regionalen Strukturen wie sie in einigen Regionen bereits funktionieren werden regionale Lösungen für die regionalen wohnungs- und verkehrspolitischen Probleme gefunden. Wir in Nordrhein-Westfalen brauchen mehr interkommunale und regionale Zusammenarbeit, damit wir urbanen, kompakten und grünen Städtebau nicht nur in den Zentren, sondern in der Region finden, um attraktive Wohnungsangebote für die bestehende Nachfrage anbieten zu können. Dies gilt ebenso deutlich für die aktuell und künftig schrumpfenden Regionen. Interkommunale Verbindlichkeit kann bei vielen Themen Lösungen ermöglichen, die einzelnen Kommunen nicht gelingen.
  • Agenturen für Immobilien für Viele: „Immovielien“
    Immer mehr Menschen wollen in Quartieren, in Bestands- oder Neubauprojekten gemeinschaftlich zusammenleben oder in quartiersprägenden Objekten Angebote für die Quartiersgemeinschaft entwickeln. Hierfür werden Neubauflächen und Bestandsobjekte für eine gemeinwohlorientierte Stadt- und Gemeindeentwicklung benötigt. (Ehrenamtliche) Arbeit ist das wesentliche Kapital dieser Gruppen, die „Immobilien“ gemeinwohlorientiert entwickeln. Dieses zivilgesellschaftliche Engagement braucht auf Landesebene und vor Ort kompetente behördliche Ansprechpersonen, Beratungsnetzwerke, und aktive Unterstützung der öffentlichen Hand vor allem durch Flächenbereitstellung. Eine kooperative und gemeinwohlorientierte Finanzierung durch die örtliche Sparkasse ist auch sehr hilfreich.
  • Qualitäten mit städtebaulichen Wettbewerben sichern
    (Sozialer sowie flächensparender) Wohnungsbau braucht beste städtebauliche, infrastrukturelle Qualitäten und soziale Mischung. Die Grundlagen und Voraussetzungen können in städtebaulichen Wettbewerben entwickelt werden, so dass dort qualitätsvolle und bedarfsgerechte Lösungen für vielfältige Zielgruppen entstehen: Beispielsweise für gute Grundrisse – auch für familiengerechte Wohnungen oder gemeinschaftliches Wohnen in der Stadt –, Versorgungsangebote für ein selbstbestimmtes Wohnen im Alter, stadtverträgliche Verkehrskonzepte, Bauen mit Holz oder „Animal-Aided Design“. Damit gestalten wir den Ressourcenverbrauch unseres Städtebaus gering und umweltverträglich. Urban, kompakt und Grün ist unser Leitbild. Wir wollen das Quartier als Lebensraum stärken, die Zugänglichkeit für Alle sichern und Wohnprojekte und Baugruppen fördern auch um ein kostengünstiges Wohnen dauerhaft zu ermöglich.
  • Grünordnungspläne für grüne Infrastrukturen
    Unsere natürlichen und naturnahen Flächen in unseren Quartieren und Ortsteilen müssen strategisch geplant, vernetzt und gesichert werden, damit sie ihre Wirkung entfalten und den unterschiedlichen Ansprüchen gerecht werden, wie beispielsweise für die Anpassung an den Klimawandel, Naturerlebnis, Erholungs- und Freizeitmöglichkeiten oder die biologische Vielfalt.

Von der Bundesregierung und den Bundesländern fordern wir:

  • Bodenfonds
    Grund und Boden soll in öffentlicher Hand verbleiben, daher sind Grundstücke – wenn sie nicht an Kommunen für eine sozialgerechte Bodennutzung oder an die Länder für studentisches Wohnen vergeben werden – in Erbbaurecht vergeben werden.
  • Kommunales Vorkaufsrecht stärken
    In von Immobilienspekulation geprägten Märkten und bei veräußerungsunwilligen Eigentümerinnen und Eigentümern reichen die im Baugesetzbuch (BauGB) vorhandenen kommunalen Vorkaufsrechte nicht mehr aus. Kommunen müssen das Recht bekommen in Teilgebieten, Satzungen zu erlassen, in denen ihnen für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung ein preislimitierendes Vorkaufsrecht auch auf Teileigentum gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie auf Erbbaurechte nach den Regelungen des Besonderen Städtebaurechts (§ 25 BauGB) eingeräumt wird. Ein Gemeinwohlgrund ist auch, der Innen- vor der Außenentwicklung Vorrang einzuräumen.
  • Einfache Bebauungspläne für Gemeinwohlziele in der Innenentwicklung
    Die Städte brauchen für den bebauten Innenbereich, die Möglichkeit einfache Bebauungspläne festsetzen zu können, um dort gemeindliche Gemeinwohlziele zu sichern. Im bebauten Innenbereich werden sehr viele Baugenehmigungen auf Basis des § 34 BauGB erteilt, denen nur aus städtebaulichen, aber nicht aus Gründen des Gemeinwohls widersprochen werden darf, so dass dort beispielsweise bestehende Quotenregelungen für den sozialen Wohnungsbau im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung nicht gelten. Mit einer Erweiterung des § 9 BauGB um den Absatz „2d“ kann in bestimmten Bereichen für neue Bauvorhaben Gemeinwohlaspekte für eine soziale Mischung in der Stadt verpflichtend gemacht werden.
  • Mit Innenentwicklungsmaßnahmen Baugebote durchsetzungsfähig machen
    Das bestehende Baugebot im BauGB hilft bei kooperationsunwilligen Eigentümerinnen und Eigentümern nicht wirklich. In den stark wachsenden Städten ist dies ein Problem. Mit der derzeit in Planspielen erprobten Innenentwicklungsmaßnahme (IEM) wird per Satzung eine Bauverpflichtung gemäß Stadtentwicklungskonzept mit Fristsetzung erlassen, innerhalb derer die Eigentümerinnen und Eigentümer selbst die Bebauung durchführen können. Wollen oder können diese dem Baugebot nicht nachkommen, unterbreitet die Gemeinde ein (letztlich anzunehmendes) Kaufangebot. Dies ist aber nur die „ultima ratio“ und nicht Zweck der IEM. Mit ihr soll Bauland aktiviert werden und nicht die Eigentümerinnen und Eigentümer verschreckt werden.
  • Reform des Grunderwerbssteuergesetzes
    Im Rahmen der derzeit laufenden Länderabstimmung zur Reform des Grunderwerbssteuergesetzes bezüglich der „Share Deals“ sind zwei Punkte änderungsbedürftig: Eine Steuerbefreiung der Kommunen und der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften von der Grunderwerbssteuer bei Eigen- oder Zwischenerwerb im Rahmen einer sozialgerechten Bodennutzung und „Share Deals“ sind in wirksamer Form unattraktiv zu gestalten. Generell braucht es mehr Transparenz bei Immobiliengeschäften. Sie ist ein Baustein funktionierenden Mieter*innenschutzes.
  • Besondere steuerliche Stellung für gemeinwohlorientierte Immobilienbewirtschaftung
    Die Widmung von Immobilien für Zwecke mit einem gesellschaftlichen Mehrwert ist für die zivilgesellschaftlichen Akteure mit viel ehrenamtlicher Arbeit verbunden, die mit einem neuen Gemeinnützigkeitstatbestand in der Abgabenordnung gewürdigt werden. Ebenso muss diesen Initiativen die Bildung steuerliche befreiter Rücklagen für die Instandhaltung ermöglicht werden.
  • Wirksame Mietpreisbremse
    Wir wollen eine wirksame Mietpreisbremse. Die aktuellen Vorschläge der Bundesjustizministerin sind ein erster Schritt und immer noch nicht ausreichend. Nach geltender Rechtslage können Grundsteuer und Gebäudeversicherung über die Nebenkosten auf die Mieter*innen überwälzt werden. Diese systemwidrige Regelung wollen wir schnellstmöglich abschaffen.
    Schließlich können derzeit Kosten für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen mit jährlich 11% auf die Miete umgelegt werden. Angesichts der derzeitigen Niedrigzinslage ist es höchste Zeit, diesen Satz spürbar zu senken, damit die Umlage nicht zu einem „Vertreibungsinstrument“ für angestammte Mieter*innen wird. Der zu erwartende Gesetzesentwurf muss geeignet sein, den spekulationsgetriebenen Mietpreiserhöhungen Einhalt zu gebieten und den Mieterinnen und Mietern Gruppenklagemöglichkeiten einräumen.
  • Sonderprogramm „Sanierung von Studierendenwohnheimen“
    Die Studierendenwohnheime müssen saniert werden und Orte, an denen besonderer Mangel an Wohnheimplätzen besteht, brauchen dringend neue Wohnheimplätze. Ein angemessener Teil des Wohnraums muss barrierefrei, rollstuhl- und kindgerecht gestaltet sein. Der Bund muss zu diesem Programm einen verlässlichen Beitrag leisten auch durch eigene Grundstücke und darf den Ausbau der sozialen Infrastruktur an den Hochschulen und den Studierendenwerken nicht länger hintenanstellen.

In Erwartung besserer Bundesgesetze fordern wir von der Landesregierung:

Starke Kommunalfinanzen

  • Fortsetzung der Entschuldung der stark verschuldeten Kommunen mit einem Altschuldenfonds und Stärkung der Gemeindefinanzierung, so dass Baurecht und Baugenehmigungen zeitnah mit kompetentem Personal geschaffen und erteilt werden können. Hier braucht es bessere Personalschlüssel und Bezahlung.
  • Schaffung eines haushaltsrechtlichen Rahmens, so dass die Kommunen Bodenfonds für eine strategische Bodenvorratspolitik anlegen können. Diese Bodenfonds sollen auch mit Mitteln der Wohnungs- und Städtebauförderung gespeist werden können, wenn die Kommunen diese Grundstücke in Erbbaurecht für den preisgünstigen Wohnungsbau verwenden oder ihren Wohnungsbaugesellschaften die Grundstücke dauerhaft als Eigenkapital überlassen. Eine angemessene Kofinanzierung durch den Landeshaushalt ist sicherzustellen. Das Land NRW soll mit Stiftungen, öffentlich-rechtlichen Körperschaften und privatrechtlichen Gesellschaften in Gespräche eintreten, damit sich diese am Modell der Bodenvorratspolitik beteiligen.

Für eine bedarfsgerechte Förderpolitik fordern wir:

  • Die Wohnraumförderpolitik des Landes soll stärker als bislang die Kommunen mit einer sozialgerechten Bodennutzung in Verbindung mit einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik begünstigen. Die Förderbudgets für Städte mit Baulandbeschlüssen für eine sozialgerechte Bodenpolitik sollen bedarfsgerecht erhöht werden. Städte mit Baulandbeschlüssen für eine sozialgerechte Bodenpolitik mit Quoten für den sozialen Wohnungsbau brauchen eine Garantie, dass die erforderlichen Sozialwohnungen auch gefördert werden. Eine sozialgerechte Bodenpolitik der Kommunen mit Quoten für den sozialen Wohnungsbau darf nicht an fehlenden Wohnungsbaufördermitteln scheitern.
  • Das bewährte Mittel der Tilgungszuschüsse darf kein Engpass werden bei der anhaltenden Nachfrage nach Wohnungsbaufördermitteln auch in Erwartung einer stärker Wohnbauland aktivierenden gemeinwohlorientierten Liegenschaftspolitik. Die erforderlichen Mittel sind gegebenenfalls über den Landeshaushalt zur Verfügung zu stellen.
  • Brachflächen und belastete Altstandorte sind mit dem Altlastensanierungsverband (AAV), dem Grundstückfond.NRW und dem Flächenpool.NRW erfolgreich einer neuen städtebaulichen Nutzung zugeführt worden. Die Mittel für diese Förderinstrumente sind mindestens zu verdoppeln, um bestehende Siedlungsflächen wieder nutzbar zu machen.
  • Zeitlich befristete Förderung des Personalbedarfs eines Umzugsmanagements bei Wohnungsunternehmen, bei denen den Mieterinnen und Mietern in zu groß gewordenen Wohnungen, kleinere Wohnungen bei gleicher Miete pro qm Wohnfläche angeboten wird.
  • In den ländlichen Räumen, finden sich zahlreiche ältere Einfamilienhäuser, die aktuellen Nutzungs- und energetischen Ansprüchen nicht mehr genügen. Für eine sozialverträgliche und ökonomische Weiterentwicklung und Anpassung des Gebäudebestands sind kommunale Handlungskonzepte zu unterstützen. Innovative Modelle wie das Projekt „Aus alt mach neu“ aus Hiddenhausen, mit dem jungen Familien alte, leerstehende und renovierungsbedürftige Immobilien zu günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt werden, sollen hierzu auf ihre landesweite Übertragbarkeit hin geprüft werden.
  • Einen alle zwei Jahre zu vergebenden Landespreis für das Bauen mit Holz. Dies ist nicht nur unter ökologischen Aspekten zu fördern, sondern auch aufgrund seiner innovativen und flexiblen Einsetzbarkeit. NRW ist nach Baden-Württemberg und Bayern das drittgrößte Holzbauland. Dennoch hat NRW deutlichen Nachholbedarf. Bauen mit Holz ist aktiver Klimaschutz, da für die Herstellung einer Tonne Zement 900 kg CO2 emittiert werden. Im Gegensatz dazu bindet eine Tonne Holz etwa den gleichen Wert an CO2 .
  • Die Neuaufstellung und Fortentwicklung von Grünordnungsplänen müssen gefördert werden. Darüber hinaus fordern wir analog zum Programm „Kunst am Bau“ ein Programm „Artenschutz am Bau” für öffentliche Neubauten. Durch die Anbringung von Nistkästen sowie die Fassaden- und Dachbegrünung kann an vielen Gebäuden mit einfachen Mitteln Raum für Stadtnatur und Biodiversität geschaffen werden.

Wirkungsvolle Eingriffsmöglichkeiten in Sachen Mietpolitik

  • Die Kündigungssperrfrist-, Kappungsgrenzen- und Mietpreisbegrenzungsverordnung müssen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter erhalten bleiben.
  • Wohnraum ist zum Wohnen da: In Kommunen in denen die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, sind Zweckentfremdungssatzungen zu erhalten und verbindlich zu machen, damit insbesondere spekulativer Leerstand noch schneller und noch effizienter bekämpft werden kann. Alle anderen Kommunen sollen weiterhin das Recht erhalten, Zweckentfremdungssatzungen einzuführen.

Akteurinnen und Akteure aktivieren

  • Mit den Discountern und Supermarktketten sowie die kommunalen Spitzenverbände zu einer Zielvereinbarung zu kommen, wie Nachverdichtungen an Discounter- und Supermarktstandorten insbesondere in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt realisiert werden können.
    Ein Bündnis für studentisches Wohnen und Menschen in Ausbildung zu gründen, an dem alle wichtigen Akteurinnen und Akteure beteiligt sind. Die angespannte Wohnungssituation und hohe Lebenshaltungskosten in einigen Städten haben sich für viele Studierende längst zu einem großen Problem ausgeweitet.
  • Building Information Modeling( BIM) ermöglicht Software-gestütztes Planen, Realisieren und Bewirtschaften von Gebäuden. Mit Hilfe des BIM kann die Ökobilanz eines Gebäudes deutlich optimiert werden, vom Einsatz geeigneter Baustoffe bis zur Energieeffizienz. Daher wollen wir, dass Nordrhein-Westfalen die Baubranche bei der Weiterentwicklung des Building Information Modeling in diese Richtung unterstützt.

Der Landesverband setzt sich dafür ein, dass in einem wohnungs- und bodenpolitischen Kongress in NRW Ende 2019/Anfang 2020 Bilanz über die bisherigen Bemühungen für eine gemeinwohlorientierte Boden- und Wohnpolitik gezogen wird und Perspektiven für weitere Aktivitäten – wie beispielsweise für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit – aufgezeigt werden.
In unseren Einflussbereichen werden wir dafür sorgen, dass die Teilnehmerinnen und Teilnehmer des Wohngipfels der Bundesregierung von unseren Forderungen durch Resolutionen, Gremienbeschlüssen oder ähnlichem erfahren.
Wir wollen unserer Forderungen für eine gemeinwohlorientierte Boden- und Wohnpolitik in geeigneter Form verbreiten und mit zivilgesellschaftlichen Akteurinnen und Akteuren ein entsprechendes Bündnis für bezahlbares Wohnen aktivieren.

Beschlossen auf der LDK vom 15./16.06.18

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